So-net無料ブログ作成

住宅ローンで気をつける点 [資金]

今回、自宅購入時のローンが残った状態での、建替えだったため、思ったように事が進まない事態が発生しました。
まあ、銀行様が貸してくれると言ってくださったので、事無きを得ていますが、貸してくれないとなると、結構ピンチです。

そんな訳で、もうやること無いはずだけど、他の方の役に立つかもしれないので、覚え書き。

■基本的な事
銀行様が貸してくれるか否かの基本的な諸条件として
・過去の返済事故が無いこと
・所得に対する返済能力
・現在の借金の状況
とかは、普通にみられます。
が、注意すべきは、クレジットカードのリボ払いの残債や消費者金融の残債、車のローン、何かの分割払いなども所得に対する返済能力に加味されるので、銀行の仮審査を受ける数ヶ月前には、綺麗さっぱり払い終わっておく方がよろしいかと。

幸い、消費者金融には手を出したことが無いのと、車も処分して縁が無かったのと、リボ払いも1年前の行動開始時点には綺麗さっぱり残債を無くしておいたので、この辺は問題なしでした。
その昔、車のローン支払中に、車の修理代でローンを組もうと思ったら、ダメだった事があるので、それ以来、かなり気を遣ってます。ま、その時は、現生かき集めて、サクッと払いましたけど。

さらに、年間所得が少ない場合は、自己資金を多くして、所得に対する支払いの割合を下げるなどの努力が必要です。

■聞いた話
勤め先情報とかは、貸し側として信用情報を確認しているようです。
まあ、返されなくなるリスクが少なければ、その分、多く貸して利ざやを稼ぐと言うことも出来ますからね:-)
さらに、ハウスメーカーもチェックしているようです。
メーカーによっても、抵当権を設定する住宅の信用度が異なるようなので、同じ費用の家を建てるにしても、ハウスメーカーによって貸出金額が異なると言ったことがあるのかもしれません。

さらに、今だと65歳までは、収入があるものと仮定して、ローンが組めますが、65を越えるローンを組む場合は、退職金(予定額)なども調べられます。
月額の支払額を抑える=年間収支の支払い割合を低く抑えるのには、銀行様もテクニックとして提案してくれますが、実際には払い切れないと意味がありません。リバースモーゲージタイプのローンなら別ですが。

■知っておくべき事
普通、銀行様にしても住宅金融支援機構にしても、完成時一括支払いとなります。
その時点で、抵当権を設定します。
が、マンションは興味が無いので調べていないし、知りませんが、新築一戸建て、それも注文住宅の場合は、契約時の手付金に始まり、2回もしくは3回に分けて支払いをするのが普通のようです。
こうなると、銀行様が貸してくれるまでの間の約半年の間、繋ぎ融資を受ける必要があります。

これが、ハウスメーカーによっては銀行と提携した「提携ローン」なる商品が存在し、これが利用できると、繋ぎ融資を使うこと無く、完成時一括払いの銀行様にお金を借りることができます。
もちろん、建てている間のローン支払いも発生しません。
ただし、ほぼほぼ金額は確定の上、現金支払い分と合わせて、銀行様から借りる額でまかなえることと、提携ローンを設定する銀行様の★本審査★を通っていることが条件になります。

一見、いいことずくめの提携ローンですが、金利等、不利な点もあるかもしれません。
出来るだけ時間を掛けて、よーく見比べて、借入先を決定した方がいいと思います。
とは言え、銀行様によっても審査基準に幅もあると思いますので、いくつか仮審査を受けてみるのも手だと思います。

さらに、私のように、住宅ローンの残債がある場合かつ、金利等の関係で他の銀行様から借りたい場合は、基本、そちらを返してしまうのが、いいようです。例え、それによって、現金支払い分が0に近くなろうとも。
返せないとなると、諦めて同じ銀行様から建築資金を借りるか、他の銀行様からまとめて借り直すか、借り換えして、さらに建築費用を追加で借りることになります。
ただ、建替えの場合、抵当権の問題もあり、すでにローンを組んでいる銀行様から追加で借りるならいざ知らず、他の銀行様から借りる場合は、抵当権の設定されている家屋を勝手に壊す訳には行きません。
今回、ここにハマったのでした(^^;
こうなると、建築資金を借りる銀行様に、解体する前に借り換えをしないといけません。
有り難いことに、今回、三井住友信託銀行様、通常は借り換え年数は、現行ローンと同じ所を、新規の借り入れと同じ年限に組み直してくださいました:-)
たぶん、自分で窓口行ってもどうにもならないと思いますが、ハウスメーカー経由で提携ローンを使うといった点も加味して、対応して頂けたようです。
こういう点、でかいハウスメーカーのいいところだと思います。
#金利も実店舗がある銀行様の中では、非常に有り難い金利設定なのもGOODでした。

このおかげで、借り換えと新規にローンが分離出来、新規の部分に提携ローンを設定できたのも、今回、よかった点です。
ということで、今~引き渡しまで、お支払いしているのは(というか、今月は支払いが無いので、来月から)、借り換え分だけになります。

今回、分かったことは、どれくらい貸してくれるのかを確認するのに、自分で銀行様に行って、仮審査を申し込むのもいいと思うし、重要なことだと思いますが、ハウスメーカーの提携ローンを確認して、ハウスメーカー経由で銀行様とやりとりすると、いいことあるなぁ~って感じです。
ただし、ハウスメーカによっては、もしくは営業さんによっては違うかもなので、ここも良く確認しましょう。

さらに、借り換えの場合は、抵当権の設定費用も掛かるので、建替えの時、それも解体ギリギリにやるべきです。
銀行様にも確認が必要ですが、借り換えてから解体までの期間が非常に短い場合(今回は2週間もない)、通常は土地と建物、それぞれに抵当権を設定するところ、土地のみの設定にしてくれます。
そうじゃないと、一度建物に設定された抵当権を、解体に伴って抹消するという手続きのために、また費用が発生します。

■駆け引き
さすがに、新規の借り入れの際の金利の駆け引きは、車を買う時のローンの金利のように、取引材料には(多分)使えません:-p
が、借り換えの場合、既存の金利を引き下げるのに使えます!
今回、借り換え前の金利は、3年固定で2.6%でしたが、借り換え後はなんと10年固定で1.1%(諸費用を金利負担で処理したので、それがなければ0.9%)です。
繰り上げ完済処理の電話を差し上げた際、参考までに借り換え先と金利を教えて欲しいと言うことで、躊躇すること無く教えてあげましたが、愕然とされていました:-)
あまり差が無い場合、戦略的利率設定をすることで、借り換えを阻止する場合があるようです。
実際、借り換えの契約時に聞いた話だと、ひっくり返されることもあるとか。

■その他
仮審査後の借入額増額、普通は通りにくいと言われています。
が、今回、なんと+500万円で通しました。
だって、費用積み上がって、当初の借入予定額じゃ足りないというのが、仮審査申し込み後にわかったのだからしょうが無い。
銀行様側からすると、もう一度仮審査をすることになるそうです。
なので、本契約時に、申し込み日付の訂正をすることになりました。

でもって、なんでそんな無茶な申請が通るのか...
まあ、払えない訳では無いというのはありますが、今回、一番大きいのは、土地の資産額なのだと思います。
建て替えなので、土地に関しては借り換えローン分を除いた残りの分は、資産になります。
実家にしても自宅にしても、資産額が借り入れ額を上回ります。
なので、銀行様としては、返済能力を抜きにして、抵当権を設定する土地の価値に安全係数掛けたぐらいまでは、貸せるのでしょう。例え返済事故が起きて、資産を没収してもおつりが来るから。
これがマンションだったら、そうはいかないかな...

今回、有価証券の売却含め、現金はそれなりに用意しましたが、仮住まいの費用だったり、引っ越しの費用だったり、あれやこれやと、建て替え自体に回せるお金は新築費用の1/3ぐらいになっちゃいました。
総額が膨らんだので致し方ない部分もありますが、もうちょっと貯めておけば良かったかなと、後悔中。
#あったんだけど、趣味で使い込んだ(^^;というのが正しいかも。

あとは、全部の貯蓄を使い果たさないことぐらいでしょうか。
健全なキャッシュフローを維持するのには、多少の余裕は必須です。
老後のためにもね:-)

さて、返すために、働かねば。
nice!(2)  コメント(0) 
共通テーマ:住宅

銀行様の変更 [資金]

借入先の銀行ですが、ソニー銀行で検討していたのは、先日記載の通りです。

が、どんでん返しが...
まあ、聞いてみりゃ、その通りなので、もっと早く言ってよ... ってな感じです。

変更しなきゃいけない理由は、何処の銀行もという訳では無いと思いますが、ソニー銀行の場合は、登記完了後の払い出しになります。
となると、今回、借り換え分もまとめて、その時点で借り換え発生になります。
すなわち、解体する家屋の抵当権が、現在の借入先のまんまなわけで、このまま解体すると、まずいわけです。

ということで、先に借り換えをしなきゃいけないということになります。
かつ、解体するまでに、本体の融資承認も下りてないといけないので、さあ大変。

んなわけで、しょーがないから、住友林業さんご推薦の三井住友信託銀行様に鞍替えです。
今は、個人の口座は無いけど、確定拠出年金の口座はあるし、先日まで住宅財形の預け入れ先だったし、付き合い無いわけじゃ無いです。
金利も、極端には悪くないし(ソニー銀行までは行かないけど、三井住友銀行よりいいです)、今回、借り換え分も、本借り入れと同じ期間に延ばしてくれるので、まあいっかって感じかな。

要は、借金に借金を重ねる時は、めんどっちぃーってこと。
でもね、東京で一般会社員の身分で、でかい家を作ろうと思うと、2代にわたって、たまたまのチャンスで隣を押さえて領地拡張でもやらないと、ムリですよ。
外資の金融機関にでも勤めていれば、給料も破格ですから、別ですけど。
そんなところに住み続けるのもなんですが、この歳までくると、意地ですな:-p
ガキの頃から慣れ親しんだところ、住みやすいのです。
nice!(2)  コメント(0) 
共通テーマ:住宅

銀行の住宅ローンいろいろ [資金]

今回、今住んでいる土地と家を購入した際に申し込んだ住宅ローン引受先の三井住友銀行と、借り換え先候補のみずほ銀行、ソニー銀行の3つに相談してみました。

三井住友銀行ですが、現行のローンの利率がえらく高いのですよ。
新規の金利の方が圧倒的に低い。
もちろん、三井住友内で借り換えなんか出来ないので、現行ローンはそのままで、建て替え分は新規のローンを組むしかありません。
なわけで、面と向かって、もっと金利下げられないの?と言って差し上げました。
ま、建て替え前提で購入したので、建て替える時までは借り換えしないと決めていたので、いいのですが、みずほ銀行で借り換え試算をしてもらたら、残り高々13年で150万円近く浮くのが分かって、ちょっとショック。

一方、みずほは、地元最寄り駅に店舗があるので、候補に選んでみました。
現行のローンは借り換え、建て替え分は新規のローンと言うことで、TTLでは三井住友で追加の新規ローンを組むのよりは、お安くなりそうです。
シミュレーションの結果も、まあ、なんとか返せるかな。
ただ、借り換え分は、現在の返済期間より長くは出来ません。
その間は、結構きつい。
かといって、新規のローンは、年金もらえる歳以降も支払う設定にしてしまうと、審査条件が追加になって、結構めんどくさいようです。

ソニー銀行も、わざわざ東京駅八重洲口にある相談窓口に行ってきました。
ここの特徴は、借り換え分も含めて、おまとめローンを組めるところです。
相談した3行の中で、借金額を一番多くしてシミュレーションしてもらいましたが、月々の返済額は一番軽い結果となりました。
あと、住友林業なら提携ローンが使えて、繋ぎ融資も手続きいらずで出来るところが、ナイスです。
なお、ソニー銀行の場合、金利の安い「変動セレクト住宅ローン金利プラン」と「住宅ローン金利プラン」の2種類ありますが、前者は取扱手数料として借入額の2.15%が徴収されます。
35年とか長期にわたって借りる時にはいいですが、そうじゃない場合は、お得じゃ無いですよと、きちんと教えて頂きました。

そんなわけで、ソニー銀行にお世話になりそうです。
一応、仮審査通ったし、借金大魔王へ一直線です(^^;
nice!(2)  コメント(0) 
共通テーマ:住宅

家計の断捨離シミュレーション [資金]

ハウスメーカーさんを絞り込んだ事も有り、返済能力があるのか、自分でも???になってきたので、銀行に相談に行く前に、ちょっと自己診断:-)

車買うとか言う時は、カワイイモンだったが、家買うなんて事になった時から、結構大事。
特に今の家、立て直し前提で買ってるから、ほぼ土地代の借金が半分ぐらい残っている中で、借金の積み増し。
貸してはくれても、返せなきゃしょうが無いし、返すだけだと固定資産税や都市計画税はおろか生きていけないので、まあ、まじめに計算します。
こういう時に役に立つのが、家計簿:-)
固定費とカードとローンだけなら、なんと1997年までさかのぼれるし、日々の家計であれば1円単位で2007年までさかのぼれるという、アホさ加減(^^;
年々金遣いが荒くなっていく過程が手に取るように分かります。
ということで、まじめに分析すると、どう生活を変えると、返済資金が積み増しできるかが分かります...

断捨離のシミュレーションを始めると、結構極端なベストケースを求めがちになりますが、そんなことやったら、多分、まともに生活できません。
稼ぎの環境が激変すれば、それは対応しますが、そうじゃない限りは、あまり無理しすぎないのがコツ。
変動費だけコントロールしても限界があるので、固定費にメスを入れます。

でもって、最近docomoの料金高いなぁ~と思って調べたのですが、これまたうまく出来てる料金体系のようで、下がる余地がない...
私の場合、スマホ+タブレットですが、どっちもデータ通信は1GB/月ぐらい。
これって1GBで8192Kパケットらしい。
パケ・ホーダイフラットだと7GBまで抑速されることなくつかえるのに、まあその1/7ぐらいしか使ってません。
だからといって、最近のプランに変えたところでフラットで500円安くなるだけ。
月々サポートが無くなると2000円ぐらい一気に高くなるし...
どうも単価が5000円を割らないように設計がされている。
ま、メインなすまほはdocomoから変える気なしなので、お布施し続けるにしても、iPadはSIM lock freeじゃないし、なんだかな。
ということで、今すぐ断捨離は出来ないけど、iPadは月々サポートが切れるタイミングで、どうにかしないとだめっすね。

お次は、光回線。
色々理由があってNTT FLet's光をチョイスしているけど、ここ数年、Nuro光をやりだしてから、So-netが巧妙なすげ替え勧誘をしてきます。
お安くなりますしか、言わない。
問いただすと、回線切り替えの話だと分かるパターン。
単に安くなればいいってもんじゃ無いのよ、普通じゃ無い人にとってはね;-p
とは言え、このまま放置するわけにも行かないので、家の建替えと共に見直しかな...
#あとU-Page+とか未だに使ってるから、毎月1000200円引かれてるし(^^;

なんか、それ以外はスカパーの費用とか、オール電化にして太陽光発電(これは設備投資費が掛かるのでびみょ~)したらどうなるを検討すると、なんやかんや言って、万円のオーダーで固定費も減ります。

まあ、これ+変動費抑制でなんとかなるかなぁ... そんな無理しなくても。

nice!(3)  コメント(0) 
共通テーマ:住宅